Сколько можно заработать на инвестициях в торговые площади
Стрит-ритейл представляет собой одно из наиболее привлекательных направлений для долгосрочных инвестиций в недвижимость. Этот сегмент демонстрирует стабильный спрос от арендаторов, особенно в густонаселенных районах и современных жилых комплексах. Растущая активность торговых сетей, заведений общественного питания и представителей малого бизнеса создает благоприятные условия для увеличения арендных ставок, а на рынке все еще можно найти выгодные предложения по ценам, сопоставимым со стоимостью жилой недвижимости.
Ведущие торговые коридоры столицы демонстрируют рекордно низкую вакантность за последнее пятилетие по итогам 2024 года. Эта тенденция обусловлена высоким интересом со стороны местных fashion-ритейлеров, кафе и ресторанов. Показатели свободных площадей на основных пешеходных улицах составили 6,1%, а на крупных магистралях — 10,3%. За год эти значения уменьшились на 0,5-0,8 процентных пункта. Некоторые престижные локации, включая Цветной бульвар и Большую Лубянку, полностью заполнены арендаторами.
Сегмент небольших помещений стрит-ритейла с инвестиционным порогом до 100 млн рублей следует общерыночным тенденциям. Хотя полноценной статистики по сделкам нет, имеющиеся данные свидетельствуют о высокой активности рынка. Доступная информация включает сведения о продажах нежилых помещений в строящихся объектах и статистику Росреестра.
Текущая ситуация характеризуется некоторым снижением спроса на объекты стрит-ритейла, поскольку инвесторы, привлеченные высокими банковскими ставками, временно предпочитают депозиты и облигации. Рынок преимущественно наполнен дорогостоящими объектами с низкой ликвидностью, так как качественные помещения по привлекательным ценам быстро находят покупателей. Особенно заметно преобладание предложений в строящихся элитных жилых комплексах, где застройщики часто устанавливают завышенные цены.
На фоне снижения активности и уменьшения количества сделок с готовым арендным бизнесом продавцы стали предлагать более выгодные условия для оперативной реализации объектов. Однако массового характера такие сделки пока не приобрели.
Кто формирует спрос
Доступные помещения быстро находят арендаторов благодаря активности крупных игроков рынка. Знаковым событием стало соглашение между «Магнитом» и девелопером «Самолет» об аренде 30 помещений в новых жилых комплексах. Параллельно развиваются новые форматы торговли: X5 Retail Group запускает сеть «Около», а «Киевская площадь» развивает «Фуд Сити экспресс». Несмотря на повышение ключевой ставки до 21% в конце 2024 года и удорожание кредитов, торговые сети продолжают расширять присутствие.
Рынок демонстрирует появление инновационных форматов, таких как автоматизированные фитнес-центры без персонала площадью около 150 кв. м. Активно осваивают стрит-ритейл и традиционные операторы торговых центров — продуктовые сети, магазины электроники и спортивных товаров. Арендные ставки варьируются от 1,2 тыс. рублей за квадратный метр в месяц в Подмосковье до 2,5 тыс. рублей и выше в столице.
В современных условиях преимущество на рынке стрит-ритейла находится на стороне арендодателей. Наблюдается значительный отложенный спрос: потенциальные арендаторы начинают рассматривать помещения за полгода до сдачи жилого комплекса. Лидерами по запросам выступают предприятия общественного питания, занимающие от 30% до 50% площадей в массовых новостройках и около 17% в премиальных объектах.
Продуктовые сети также продолжают развитие, но с акцентом на оптимизацию форматов: теперь им достаточно помещений площадью 300-400 кв. м. За наиболее привлекательные локации разворачивается настоящая конкуренция между потенциальными арендаторами.
Наиболее востребованы помещения, расположенные на первых этажах с отдельным входом и витринными окнами. Даже менее проходные локации находят своих арендаторов среди компаний, ориентированных на целевые посещения — офисов, шоурумов и нотариальных контор. Современная градостроительная политика способствует формированию устойчивого спроса на объекты стрит-ритейла, создавая комфортную среду для жизни и бизнеса в рамках каждого района.
Инвестиционные возможности
Для инвесторов сегодня доступны два основных варианта входа в сегмент стрит-ритейла. Первый путь — это коллективные инвестиции с минимальным порогом от 100 тысяч рублей, где инвестор получает долю в объекте. Второй вариант предполагает прямую покупку помещения с минимальным бюджетом от 14-15 миллионов рублей.
Большинство частных инвесторов предпочитает приобретать готовый арендный бизнес вместо самостоятельного поиска арендаторов. За минимальный бюджет можно найти помещение площадью 15-30 кв. м с действующим арендатором, обеспечивающим стабильный доход. Например, помещение на Пятницком шоссе площадью 32 кв. м с арендатором-цветочным салоном может обеспечить доходность до 9,9% годовых до вычета расходов.
Критерии выбора объекта
При выборе объекта для инвестиций специалисты рекомендуют начинать с определения оптимальной площади. Наибольшим спросом пользуются компактные помещения до 50 кв. м, которые быстро находят арендаторов среди небольших магазинов и салонов красоты. Для желающих работать в более крупном формате подойдут площади 50-100 кв. м, интересные как сетевым операторам, так и частным предпринимателям.
Ключевое значение имеет расположение объекта. Наиболее привлекательными считаются помещения в новых корпусах заселенных районов с устойчивым потоком потенциальных клиентов. При выборе помещения следует обращать внимание на наличие витринных окон, расположение на первой линии и удобный вход. Оптимальное соотношение торговой и подсобной площади составляет 70% к 30%. Важно также предусмотреть удобную зону погрузки-разгрузки, не создающую неудобств жильцам дома.
Источник: www.kommersant.ru
